Parole d’expert : Comment fonctionne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Si vous êtes Puydomois, vous avez jusqu’à jeudi pour déclarer vos revenus de 2024. Pour les autres… Vous êtes en retard ! Vous le savez peut-être, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018. Cet impôt s’applique aux contribuables possédant un patrimoine immobilier conséquent. À partir de quel seuil devez-vous payer cet impôt ? Qui sont les contribuables concernés ? Que devez-vous déclarer ? Explications.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier situé en France dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition, que vous soyez ou non résident fiscal en France.  Il remplace, depuis 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

L’IFI doit être déclaré en même temps que vos revenus. Le foyer fiscal (l’ensemble des personnes remplissant une seule déclaration de revenus) pris en compte pour la déclaration de l’IFI peut se composer :

D’une personne vivant seule (célibataire, veuve, divorcée ou séparée), ou de deux personnes vivant en couple, quel que soit leur régime matrimonial (mariage, Pacs ou situation de concubinage notoire).

Les biens des enfants mineurs dont vous ou votre conjoint avez l’administration légale des biens sont pris en compte.

Bon à savoir : Le foyer fiscal IFI peut être différent du foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu. Par exemple, vous devez prendre en compte le patrimoine de votre concubin mais pas celui de vos enfants majeurs rattachés. Votre enfant majeur, même s’il est rattaché pour l’impôt sur le revenu, forme un foyer fiscal IFI à lui-seul. Dès lors que son patrimoine net taxable personnel est supérieur à 1,3 million d’euros, il doit souscrire en son nom propre une déclaration IFI.

L’IFI se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1er janvier de l’année d’imposition. Le patrimoine net taxable est la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers, à laquelle on soustrait les dettes déductibles.

Les biens et droits immobiliers imposables sont notamment (liste non exhaustive) :

1. Les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, tels que :

• La résidence principale en appliquant un abattement de 30 % sur sa valeur vénale,
• Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…),
• Les bâtiments classés monument historique,
• Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition,
• Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…),

2. Les immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via titres et parts de sociétés,
3. Les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Les biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle sont totalement exonérés, si les conditions suivantes sont remplies :

• Les biens immobiliers sont utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,
• L’activité professionnelle doit être exercée par le propriétaire des biens immobiliers, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou ses enfants mineurs sous administration légale,
• L’activité doit être la profession principale du redevable,
• Les biens immobiliers sont indispensables à l’activité professionnelle.

De même, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle sont exonérées d’IFI, dès lors que le propriétaire de ces parts ou actions exerce son activité professionnelle principale dans la société détenant les biens immobiliers.

Avez-vous vu la faille ?

Les dettes afférentes aux biens immobiliers, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, sont déductibles de la valeur des biens et droits immobiliers.

Les dettes concernées sont :

• Les dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers,
• Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
• Les dépenses d’entretien,
• Les impôts dus (taxe foncière, par exemple) sur les propriétés,
• Les dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes au prorata de la valeur des actifs imposables.

Bon à savoir :  Certaines dettes ne sont pas admises en déduction dès lors que la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant total des dettes déductibles est supérieur à 60 % de la valeur des actifs. Le montant des dettes excédant le seuil de 60 % est déductible à hauteur de 50 %.

L’IFI est calculé selon un barème progressif de la valeur du patrimoine net taxable. Même si vous êtes imposable à l’IFI lorsque la valeur de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros, le calcul de cet impôt commence à 800 000 euros. Sur la fraction précédent cette somme il n’y a pas d’imposition.

Sur la fraction entre 800K et 1,3M c’est 0,5%

Entre 1,3M et 2,57M c’est 0,7%

Entre 2,57M et 5M c’est 1%

Entre 5M et 10M c’est 1,25% et, au-dessus, c’est 1,5%

Par exemple si vous déclarez un patrimoine net taxable de 1,5 million d’euros, il sera imposé ainsi :

800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 500 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 3 900 euros.

Votre IFI sera donc de 3 900 euros.

Rassurez-vous, un système de décote a été mis en place pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Le montant de la décote est calculé selon la formule suivante : 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable).

Vous pouvez également réduire votre IFI en faisant des dons aux organismes d’intérêt général. Cette déduction correspond à 75 % des versements effectués dans la limite de 50 000 euros.

L’IFI est plafonnée en faisant la différence entre le montant de l’impôt sur la fortune immobilière et

• Les impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente,
• 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente, des revenus exonérés d’impôt sur le revenu et des produits soumis à un prélèvement libératoire de l’année précédente.

L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu… même si vous n’avez pas de revenu taxable

Vous pouvez simuler… votre IFI, en cliquant ICI

N’hésitez pas à consulter un professionnel ou le service des impôts…