Immobilier en Auvergne, entre résilience et espérances

Quand on veut s’approcher d’une vision la plus représentative du marché de l’immobilier en Auvergne, on demande à la FNAIM, qui représente près de la moitié de la profession. Nous avons pu nous entretenir avec son président Ivan Tartière et son vice-président Ludovic Reynaud, pour prendre le pouls d’un secteur très malmené ces dernières années, entre normes iniques, hausses des taxes foncières, instabilité politique, aides fluctuantes, etc. Le marché lèche ses plaies et continue à espérer en des jours meilleurs.

Après une grande chute des ventes de logements anciens depuis août 2021, les chiffres sont en hausse de 11% en 2025, à 940 000 actes publiés, un redressement depuis octobre 2024.

Nota bene : depuis mai 2025, la méthode d’estimation des ventes a évolué. Jusque-là elle se fondait sur les droits de mutations, désormais elle se fonde sur les données notariales, qui sont maintenant considérées comme exhaustives.

En 2025, les prix des logements progressent au même rythme que l’inflation : une stabilité relative, une hausse des prix modeste et relativement homogène. Cependant certaines grandes villes connaissent des hausses importantes comme Nice (+21% sur 5 ans) Montpellier et Lille (+5% et +4%) alors que d’autres ressentent une forte baisse comme Nantes (-7%) et Lyon (-9,7%).

En Auvergne la situation est plus stable que dans le reste de la région AuRA, avec des chiffres qui reviennent au niveau de 2019, mais reste hautement dépendants aux conditions de crédit.

Les prix restent stables par rapport à l’inflation. La baisse des taux de crédit (environ 3,12% en ce moment) soutient la reprise. Après avoir été divisée par 3 en 2 ans, la production de crédits se redresse, et notamment au profit des primo-accédants.  Toutefois on remarque que les classes populaires et moyennes restent largement évincées. On assiste à l’allongement de la durée des crédits (en moyenne 23,3 ans) pour passer le montant de remboursement.

Le marché locatif connaît un niveau de tension alarmant et sans précédent : entre une absence quasi-totale de nouvelles offres locatives, l’arrêt du neuf, la fin des dispositifs d’investissement locatif, le blocage des logements au DPE défavorable, les locataires ne bougent plus et ne libèrent plus d’offres… Le marché locatif auvergnat est aujourd’hui figé, sans création ni libération de logements.

Dans ce contexte de pénurie d’offres, les loyers augmentent.

Même si la profession est favorable à l’amélioration énergétique des logements, les normes imposées n’ont pas tenu compte des réalités du marché et ont créé une impasse. La profession parle « d’indécence énergétique ». En effet au premier janvier 2026 on comptabilise, en France, 4,4 millions de logements classés F&G dont 870 000 logements dans le parc locatif privé.

Il faudrait pouvoir rénover 550 000 logements F d’ici 2028, avec un coût entre 30 et 60 K€ par logement, avec un dispositif MaPrimeRénov à l’arrêt et des chantiers gelés. Encore faut-il pouvoir trouver des professionnels pour assurer le chantier.

On ne rénove pas sans financer… combien de temps faut-il pour éponger l’investissement de rénovation ? certains préfèrent se tourner vers les plateformes de locations saisonnières.

Le marché devient otage des séquences électorales. Les élus gèlent, repoussent, diffèrent – et le logement attend. Les municipales de 2026 évoquent la possibilité d’un durcissement des règles locales, du gel des permis en amont des élections, et le risque d’accentuer la paralysie du neuf.

La présidentielle de 2027 va connaitre son lot de promesses électoralistes, mais sans solution réelle. Les décisions d’achat et d’investissement vont être repoussées.

Les contraintes qui pèsent sur les bailleurs mettent à l’arrêt l’investissement locatif : le statut de bailleur privé n’est pas à la hauteur des enjeux, la fin du dispositif Pinel (réduction d’impôt sur le revenu lorsque vous réalisez un investissement locatif dans le neuf), l’augmentation des droits de mutation (DMTO), l’explosion de la taxe foncière, l’encadrement des loyers, les obligations DPE, l’instauration d’un « permis de louer », etc. font que la part de l’investissement locatif dans la production de crédits passe de 18% à 13,4% en deux ans.

Quand l’Etat gagne moins de droits de mutation (DMTO), moins de TVA sur le neuf, et d’impôts sur les plus-values, il compense en augmentant les prélèvements : les taxes d’habitation sur les résidences secondaires, les taxes sur les logements vacants, la TVA et les charges sur l’énergie, et, bien sûr, la taxe foncière…

Les taux de crédits, à 3,12%, profitent de l’impact positif de la politique monétaire, le prix des logements en hausse très modérée permet un pouvoir d’achat reconstitué, la stabilisation de l’inflation est une bonne chose. On sait que l’épargne des Français est toujours élevée et qu’ils ont encore envie d’être propriétaires. Il semble que le gouvernement prenne conscience de l’importance du logement.

Mais les écueils possibles sont l’instabilité politique, la faiblesse de la production de logements neufs, la hausse de la taxe foncière, la menace étendue de l’encadrement des loyers, le stop and go de MaPrimeRénov’ et le poids croissant des normes.

Bref le secteur retient son souffle en espérant des jours meilleurs.