Immobilier, des signes de reprise pour 2025 ?

Alors que l’année 2024 touche à sa fin, le secteur immobilier continue de faire face à des incertitudes majeures. En 2024, le marché immobilier français a connu des évolutions notables, marquées par une baisse des prix et des volumes de transactions, ainsi que des variations régionales significatives. Mais en interrogeant les agents immobiliers indépendants, issues de 8500 agences, cela nous permet d’affiner les tendances pour 2025.

Selon les notaires, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont diminué pour le quatrième trimestre consécutif, enregistrant une baisse annuelle de 5 % au deuxième trimestre 2024. Cette tendance concerne à la fois les appartements et les maisons. Les projections indiquent une atténuation progressive de cette baisse, avec une diminution annuelle estimée à 2,6 % fin novembre 2024.

La FNAIM a noté que le nombre de transactions a également reculé, s’établissant à environ 822 000 ventes sur 12 mois glissants à fin mars 2024, soit une baisse de 23 % sur un an. Ces chiffres sont, comme à l’accoutumée, à relativiser selon la région, par exemple en Île-de-France, les prix des logements anciens ont chuté de 7,2 % au deuxième trimestre 2024, avec une diminution plus prononcée pour les maisons (-8 %) que pour les appartements (-6,7 %). À Paris, le prix des appartements anciens se stabilisait autour de 9 430 €/m² en novembre 2024.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers, après une période de hausse, ont amorcé une baisse depuis juin 2024. En octobre 2024, le taux moyen s’établissait à 3,83 %. Cette tendance pourrait faciliter l’accès au crédit et soutenir le marché immobilier dans les mois à venir.

Selon l’observatoire des indépendants, le volume de signature de compromis est en hausse au dernier trimestre 2024. Alors même que les notaires anticipent un atterrissage à 750 000 transactions (accusant un net recul de -17% vs N-1) l’Observatoire Interkab révèle pour la première fois cette année, une hausse du nombre de compromis signés en cette fin d’année (+3% au T4). Cet indicateur au vert reflète le ressenti terrain de près de la moitié des professionnels interrogés, qui entrevoient un marché porteur et dynamique en 2025.

De manière plus spécifique, certaines grandes villes se démarquent particulièrement avec des augmentations significatives : Nice avec +19% du volume de compromis signés, Montpellier et Marseille avec +10% ainsi que Paris avec +4% du nombre de compromis signés.

Cette donnée est confirmée par les professionnels interrogés : pour 32% des professionnels, la situation semble s’être stabilisée au cours du dernier trimestre et pour un quart des répondants, ce dernier trimestre a marqué une reprise d’activité notable. Néanmoins, pour 45% des agents immobiliers interrogés, l’activité reste en baisse en 2024, confirmant ainsi une année particulièrement difficile.

Une reconstitution des stocks qui semble enfin avoir atteint son point haut

Après deux ans de forte augmentation, les stocks de biens à la vente semblent marquer le pas avec une hausse modérée (+7% vs T3 ) sur ce dernier trimestre 2024. Cette nouvelle tendance, déjà observée par les agents immobiliers sur le T3, s’explique par la défiance des vendeurs confrontés à une situation d’incertitude économico-politique.

Des délais de vente qui raccourcissent

Cette année 2024 se termine sur une note positive, avec des délais de vente en baisse par rapport au dernier trimestre de 2023 (-13 jours vs T4 2023). Dans le top 10 des grandes villes françaises, les délais de vente s’établissent à 126 jours en moyenne, soit en dessous de la moyenne nationale de 134 jours. Cette tendance souligne une dynamique toujours favorable dans les métropoles.

Un taux de casse qui s’améliore nettement par rapport à 2023

Actuellement, le taux de casse se stabilise autour d’une moyenne de 17% à l’échelle nationale, marquant une amélioration notable par rapport aux 21% enregistrés en début d’année. Cette évolution traduit une progression du nombre de transactions abouties, laissant entrevoir une situation encourageante : celle d’une meilleure qualité des dossiers portés par des acquéreurs bénéficiant d’une situation financière renforcée.

Une baisse des prix effective en 2024 et des professionnels qui anticipent une nouvelle baisse en 2025

Cette année les prix moyens au m² ont reculé de -4% par rapport à la même période l’année dernière. Dans certaines villes, des corrections de prix significatives ont été observées, Nantes affiche une chute importante de -11% par rapport T4 2023, suivie de Montpellier (-7 %), Lyon (-6 %), ainsi que Paris et Marseille (-5 % chacune). Cependant, cette baisse des prix tend à se stabiliser en cette fin d’année (+2% au niveau national vs T3 et 0% dans le top 10 des grandes villes françaises vs T3).

Malgré ces signes de stabilisation, 66% des agents immobiliers s’attendent à une nouvelle baisse des prix en 2025. Parmi eux, les deux tiers tablent sur une baisse comprise en – 3% et -5%, tandis qu’un tiers anticipent une chute des prix au-delà de -5%.

Une vision mitigée du marché pour l’année à venir

45% des agents immobiliers ont un regard optimiste pour l’année 2025. Près de la moitié des professionnels pensent que le marché sera porteur et dynamique. Par ailleurs, 48 % estiment que le marché attirera davantage d’acquéreurs.

Toutefois, une majorité reste convaincue que la dynamique globale du marché en 2025 sera défavorable (55%).

Les biens avec un DPE défavorable nécessitent une forte baisse des prix pour trouver preneurs

Près de 500 000 biens ne sont plus conformes aux exigences réglementaires depuis le 1 janvier, avec l’interdiction de louer des logements classés G au DPE. Cette nouvelle échéance devrait accentuer la pression sur le marché et gonfler les stocks de biens déjà difficiles à vendre. En témoigne l’augmentation de 43% de volume de stocks de biens avec DPE défavorable depuis le début de l’année.

De plus, on observe une diminution continue du nombre de compromis signés pour les biens affichant un DPE défavorable depuis le début de l’année. Une tendance qui s’accentue au 4ème trimestre avec une baisse de -3% vs T3. Cette dynamique est corroborée par le sondage, selon lequel 73% des agents immobiliers indépendants estiment que, sans une baisse significative des prix, ces biens resteront particulièrement compliqués à vendre.

La proportion des biens avec un DPE défavorable demeure stable, représentant 8% des offres actuellement disponibles à la vente, un niveau inchangé depuis le début de l’année. Cependant, les délais de commercialisation de ces biens s’allongent en cette fin d’année, atteignant en moyenne 150 jours (+8 jours vs T3 2024).

Ce baromètre regroupe les données collectées auprès de 1600 agences immobilières indépendantes en région Auvergne-Rhône-Alpes. Vous y retrouvez l’évolution des prix moyens des plus grandes villes de chaque département et plus précisément les Auvergnats et les évolutions de chaque indicateur.

Dans la capitale des Gaules, les prix moyens au m2 varient presque du simple au double selon l’arrondissement. Par exemple sur le 9ème le m2 se négocie, en moyenne, à 3 399€ alors qu’il s’envole à 6 146€ dans la presqu’ile.

Voyons l’évolution des prix au m2 par département

Dans l’Ain, les prix sont relatifs à la proximité de la Suisse et de Lyon. Ainsi Saint-Genis-Pouilly tient le haut des prix à 4 782€ le m2 alors qu’à Oyonnax il se négocie en moyenne à 1 591€. Il reste à citer Ambérieu-en-Bugey (2 297€), Bourg-en-Bresse (2 053€) et Gex (4 301€)

En Ardèche les prix restent stables entre 1 632€ à Annonay et 2 597€ à Guilherand-Granges

C’est la même chose dans la Drôme avec 1 909€ à Romans-sur-Isère et 2 460^e à Valence. Les prix varient selon la proximité autoroutière.

En Isère, pour la même raison et sa proximité avec Lyon, Vienne à 3 005€ est presque dans les prix de Grenoble (3 159€) , très différente de la banlieue mouvementée Échirolles (2 085€)

Dans la Loire les prix sont assez bas et continuent à baisser. La ville la plus chère est Montbrison (2 176€) et notons qu’à Saint-Étienne le m2 se négocie en moyenne à 1 540€ ! Ce sont les conséquences d’un marché de l’emploi assez difficile.

A part Lyon, dans le Rhône les prix oscillent beaucoup selon la proximité de Lyon et le cadre de vie : Tarare (1 907€) et Genas (4 538€). Villefranche-sur-Saône et Belleville se tiennent autour des 2 750€ du m2.

En Savoie, à part Albertville (2 256€) les m2 se négocient au-dessus de 3 300€, surtout dans la belle Aix-les-Bains (4 341€)

Chez sa voisine la Haute-Savoie, Annecy crève toujours le plafond avec, en moyenne, le m2 à 6 128€, les autres grandes villes du département se négocient autour de 3 800€

Concernant le nombre de compromis signés au 4^ème trimestre par rapport au 3^ème trimestre 2024, seule la Haute-Loire est en progression (+29%) à la différence de l’Allier (-12%) et du Cantal (-22%) mais sur des chiffres déjà très bas. Le Puy-de-Dôme reste stable (-1%).

La marge de négociation entre le prix de vente affiché et le montant de la vente finalisée reste stable dans le Puy-de-Dôme à -6,6%, baisse en Haute-Loire (-4,7%) et augmente dans l’Allier (-7,1%) et le Cantal (-4,7%)

Le délai moyen de signature du compromis de vente s’établit à 154 jours dans le Puy-de-Dôme, 140 dans le Cantal, 139 dans l’Allier et 134 en Haute-Loire.

La majorité des informations de cet article provient du baromètre des indépendants de l’Observatoire interkab.