Logement : des signes de reprise mais…

Il est important, à échéance régulière, de faire le point sur le logement, première préoccupation des Français. La FNAIM Auvergne a tenu, jeudi 26 juin, en les personnes de son président Ivan Tartière et son vice-président Ludovic Reynaud, un point presse pour nous en dessiner les contours actuels et les tendances à venir… entre résilience et espoirs raisonnés…

Après une chute vertigineuse initiée depuis décembre 2022 : -27,5% de ventes de logements anciens en France en deux ans, le chariot remonte un peu, depuis octobre dernier, avec une hausse de 2,5%, sur un an, à fin avril 2025.

Selon les prévisions, avec 940 000 ventes (+11% sur un an), l’année 2025 marquerait un rebond après trois années consécutives de baisse des volumes (-33%)… le taux de rotation restant, au final, assez stable depuis 25 ans.

Zoomant sur la région AuRA, l’Auvergne est en léger recul des ventes de logements sur les douze derniers mois (-0,2%) tandis que Rhône-Alpes est en progression de 1,8%.

Sur l’ensemble du territoire national, la baisse des prix de l’immobilier de 3,2% en 2024, malgré l’inflation, semble vouloir se stabiliser en 2025 avec une baisse des prix de seulement 0,6% sur une année.

Sur le temps long, en 5 ans, les prix de l’immobilier en France ont tout de même augmentés de 10,8%, tractés par les zones touristiques, alors que Paris, sur la période, voit ses prix baisser de 9,1% … effet confinement du Covid ?

Durant ces trois dernières années, il semble que la forte inflation des prix à la consommation (8,2%) aient vidé les poches des Français et entrainé une chute du même pourcentage des prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises (sauf pour Nice…).

Dans la région AuRA les tendances sont diverses

Zoomons encore sur les principales communes auvergnates

8 baisses successives des taux de la Banque Centrale Européenne, en 1 an, permettent le retour à une stabilité des prix. Cette baisse des taux a été salutaire pour redresser la production de crédit, après avoir été divisée par 3 en deux ans !!!.

Selon les projections (et les indications de la Banque de France –  NDLR), les taux de crédit devraient se stabiliser au second semestre, au alentours de 3%. Ce qui fait que les particuliers empruntent à un taux moins élevé que l’Etat !

L’amélioration du pouvoir d’achat immobilier est en cours .

Définition du pouvoir d’achat immobilier : surface que peut acquérir un ménage dont les revenus permettaient d’acheter 100 m2 début 2000 avec un emprunt sur 20 ans.

Depuis 2014, le taux des propriétaires en France ne fait que baisser. Des taxes foncières toujours plus importantes, une pression très forte sur la rénovation énergétique, le changement sur les modes de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorisent les propriétaires.

Une baisse du nombre de propriétaires implique forcément une augmentation du nombre de locataires. Malgré cela, en constatant le chute du nombre d’annonces immobilières sur les sites internet dédiés, on en déduit une chute importante de l’offre locative depuis 2021.

Nous assistons à une crise du logement : Les DPE fantasques, qui classent en « indécents » des appartements très corrects, obligent les propriétaires à investir dans la rénovation énergétique pour pouvoir les louer.

Résultat des courses : la part des meublés a explosé en quelques années, en 15 ans elle a doublé dans la plupart des villes … pas besoin de présenter un DPE pour louer en AirB&B… (mais patience, le Sénat nous prépare une nouvelle législation sur le sujet : De l’encadrement des niches fiscales à la régulation stricte des séjours de courte durée, en passant par les exigences en matière de DPE, le texte voté promet des changements significatifs pour les acteurs de l’immobilier.)

L’absence en 2024 du grand régulateur a donné les effets que l’on sait. La profession est en attente d’un projet de loi de finance qui pourrait mieux arbitrer le marché comme une opportunité pour des réformes structurelles («Investissez aujourd’hui, défiscalisez demain») et les missions DAUBRESSE & COSSON (juin 2025) : vers un statut du bailleur privé structuré.

Aujourd’hui les prélèvements sur le logement rapportent plus que l’impôt sur le revenu !

Les turbulences politiques, l’instabilité des normes et de la fiscalité sont très défavorables au marché immobilier, qui a besoin de stabilité sur du temps long.